Roboty budowlane – wprowadzenie
Realizacja inwestycji budowlanej wymaga ścisłej współpracy między inwestorem a wykonawcą. Aby uniknąć sytuacji spornej – bądź też zwiększyć swoje (jako strony umowy) bezpieczeństwo – kluczowe jest zawarcie umowy. Dobry kontrakt jasno określa prawa i obowiązki obu stron. Poniżej przedstawiamy niektóre elementy, które powinny znaleźć się w dobrze przygotowanej umowie o roboty budowlane. Wprawdzie przepisy Kodeksu cywilnego regulują ten typ umowy, ale zdecydowanie warto samodzielnie ustalić zasady współpracy, dostosowując do rozmiaru i specyfiki inwestycji.
Umowa o roboty budowlane – przedmiot
Podstawą każdej umowy budowlanej jest szczegółowy opis przedmiotu robót. Ważne jest, by uwzględnić dokumentację techniczną, projekty oraz kosztorys jako załączniki do umowy (jeśli wynagrodzenie ustalone jest w oparciu o kosztorys). Im bardziej precyzyjnie sformułowano opis prac, tym mniejsze ryzyko konfliktów dotyczących zakresu obowiązków wykonawcy.
Umowa o roboty budowlane jest czymś innym niż umowa o dzieło. Zbliżony charakter tych dwóch umów powoduje wiele problemów praktycznych: czym jest dzieło, a czym roboty budowlane? Z pomocą przychodzi orzecznictwo. Przykładowo, Sąd Najwyższy w wyroku z 2 września 2020 r. (I UK 238/19) przyjął:
umowa o roboty budowlane, tak jak umowa o dzieło, jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany. Różnica polega na tym, że „obiekt” ma zostać wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy (argument z art. 649 KC). Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony (projektem).
Precyzyjne uregulowanie zakresu robót zniweluje ryzyko wystąpienia „robót dodatkowych”, za które inwestor będzie musiał dodatkowo zapłacić wykonawcy.
Umowa o roboty budowlane – terminy realizacji
W umowie o roboty budowlane należy wskazać termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Bardzo często całą inwestycję dzieli się na etapy, obejmujące wykonanie konkretnego zakresu robót. Podział projektu na etapy wraz z terminami częściowymi pozwala łatwiej monitorować postępy prac oraz dokonywać okresowych rozliczeń. Dlatego warto powiązać terminy z harmonogramem płatności, co motywuje do terminowego wykonywania kolejnych etapów inwestycji.
Wykonawca powinien bezwzględnie zatroszczyć się o uregulowanie dopuszczalnych przestojów z uwagi na np. warunki atmosferyczne albo braki materiałowe w hurtowniach.
W kontekście terminów realizacji, szczególnie inwestor powinien zabezpieczyć się poprzez wprowadzenie kar umownych. Kary umowne mogą dyscyplinować wykonawcę do terminowej realizacji inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że kary te muszą być precyzyjnie określone. Oprócz tego, ich wysokość musi być „realna”. Nie mogą być to nadmierne, „zaporowe” kary umowne, ponieważ w razie sporu sądowego i tak najprawdopodobniej nie zostaną one uwzględnione w wyroku.
Umowa o roboty budowlane – wynagrodzenie
Forma wynagrodzenia może być ryczałtowa albo kosztorysowa. Ryczałtowe wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane to stała kwota, której podwyższenie możliwe jest tylko w wyjątkowych przypadkach wynikających z przepisów. Z kolei wynagrodzenie kosztorysowe opiera się na rzeczywistych kosztach prac, zgodnie z kosztorysem (stawki roboczogodzin, ceny materiałów itd.).
W umowie o roboty budowlane należy jednoznacznie określić:
- charakter wynagrodzenia (ryczałt/wynagrodzenie kosztorysowe)
- wysokość wynagrodzenia
- harmonogram płatności, np. w transzach
- zasady wystawiania i opłacania faktur.
Określenie formy wynagrodzenia ma istotne skutki prawne, szczególnie w przypadku prac zamiennych lub dodatkowych.
Obowiązki inwestora i wykonawcy w umowie o roboty budowlane
Według przepisów wykonawca jest zobowiązany do realizacji prac zgodnie z zasadami sztuki budowlanej oraz przestrzegania przepisów, takich jak te dotyczące BHP. Inwestor natomiast powinien zapewnić terminowe przekazanie placu budowy, dostarczenie niezbędnej dokumentacji oraz regulowanie płatności zgodnie z ustalonym harmonogramem.
Są to obowiązki absolutnie podstawowe. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa regulowała znacznie szerszy zakres praw i obowiązków stron umowy. Przykładowo, w umowie o roboty budowlane można określić:
- obowiązki w zakresie porządku na terenie placu budowy i wokół niego (np. drogi dojazdowe)
- obowiązki informowania o przeszkodach w wykonaniu robót
- obowiązki sygnalizowania konieczności wykonania robót dodatkowych albo zamiennych
Umowa o roboty budowlane – odbiór, gwarancje
Procedura odbioru robót jest kluczowym elementem każdej umowy budowlanej. Powinna obejmować:
- zasady zgłaszania gotowości do odbioru przez wykonawcę,
- termin odbioru przez inwestora,
- tryb usuwania usterek i wad.
Jeżeli umowa o roboty budowlane przewiduje etapy, taki tryb powinien dotyczyć również odbiorów częściowych.
Warto także pamiętać, iż teren prowadzenia robót powinien być protokolarnie przekazany wykonawcy przez inwestora. Zasadniczo moment przekazania terenu robót definiuje podmiot, który ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na tym terenie.
Wreszcie, bardzo ważnym elementem kontraktu budowlanego jest określenie zasad rękojmi oraz gwarancji. Mowa tutaj nie tylko o terminach gwarancyjnych (okresie gwarancji), ale także:
- formie zgłoszeń gwarancyjnych
- terminach usuwania usterek gwarancyjnych
- ewentualnego zabezpieczenia roszczeń inwestora do zakończenia okresu gwarancyjnego (np. wstrzymanie płatności cześci wynagrodzenia).
Umowa o roboty budowlane a pomoc adwokata lub radcy prawnego – obsługa prawna kontraktu
Dobrze przygotowana umowa o roboty budowlane jest fundamentem udanej inwestycji. Precyzyjne określenie zakresu prac, terminów, wynagrodzenia oraz obowiązków stron pozwala uniknąć wielu problemów. Każda umowa powinna być dostosowana do specyfiki przedsięwzięcia. Warto, aby umowa o roboty budowlane została skonsultowana z doświadczonym prawnikiem (adwokat albo radca prawny). W kancelarii prawnej można uzyskać wsparcie nie tylko przy opracowaniu umowy o roboty budowlanego, ale także w zakresie jej negocjacji. Oprócz tego wykonawcy i inwestorzy często zlecają kancelariom prawnym tzw. obsługę prawną kontraktu. Obsługa prawna kontraktu polega na bieżącym wsparciu prawnym inwestora albo wykonawcy np. w zakresie aneksów do umowy, analizy terminowości prac, dopełnienia formalnych wymogów czynności przewidzianych umową, a także zgłaszaniem i windykacją należności.
Zachęcamy do realizacji inwestycji budowlanych wspólnie z naszą kancelarią radcy prawnego. Pomagamy klientom nie tylko w zakresie obsługi kontraktów budowlanych, ale również w sporach sądowych związanych z umowami o roboty budowlanej (zarówno po stronie inwestora, jak i wykonawcy czy podwykonawcy). O jednej ze spraw (po stronie inwestora – budowa domu) pisaliśmy tutaj.
- Pozew przeciwko spółce bez zarządu - 2 czerwca 2025
- Sprzeciw od wyroku zaocznego – co trzeba wiedzieć? - 26 maja 2025
- Sukces kancelarii: prawo sportowe – wynagrodzenie agenta sportowego - 19 maja 2025
